Chillán lidera venta inmobiliaria con crecimiento expansivo
VIVIENDA. La comuna ha crecido de manera exponencial post de terremoto del 27/F, pero acompañado de mayor complejidad urbana en materia de conexión, seguridad y congestión.
Horizontal, fragmentado y exponencial podría definirse el crecimiento de las viviendas en Chillán post terremoto del 27 de febrero de 2010. Sin embargo, en el último sexenio, la centenaria ciudad de las "Cuatro fundaciones" ha experimentado un "boom" inmobiliario que hoy la lleva liderar las ventas desde la Región de O`Higgins al sur, exceptuando el Gran Concepción. Así lo revela el último Informe de Coyuntura Inmobiliaria (Incoin) elaborado por Tinsa Research.
Si hace un par de años, el mismo indicador ubicó a la capital de Ñuble en la sexta posición de las comunas con mayor dinamismo en este sector en la zona centro sur, entre julio de 2015 y enero de 2016, Chillán alcanzó la cúspide con un aumento de un 91% en las ventas respecto del periodo anterior y en un 155% en relación a 2014.
Un par de factores explicarían este logro.
El primero fue el anuncio de la entrada en vigencia de la IVA Inmobiliario contemplado en la Reforma Tributaria y que incrementaría en aproximadamente un 12% el valor de las nuevas propiedades entre las 1.000 UF y las 3.000 UF, quedando exentas aquellas con subsidio estatal.
Otro factor fue la mayor disponibilidad de viviendas acompañadas de ofertas comerciales y estímulos financieros.
"Durante el 2° semestre de 2015, es posible observar que en la zona Centro Sur de Chile, se ha experimentado una leve alza en los rendimientos de los proyectos. Lo anterior se debe principalmente al contexto coyuntural de la región, junto con la incorporación de proyectos de gran escala acogidos a subsidios de integración social (DS 116), permitiendo el acceso a vivienda de forma masiva en segmentos socio-económicos medios-bajos y bajo", indica en el informe, el jefe de Tinsa Research, Fabián García.
En este dinámico mercado de las casas, Chillán logró la mayor participación en las ventas en el periodo -seguido de Talca y Los Ángeles-, con un 38% (1.338 unidades), aumentando la comuna un 149% respecto al período anterior, según registró el Incoin -Tinsa Research. Esta variación también se reflejó en la venta de departamentos nuevos con un 33% de participación (432 unidades) y un aumento de un 173% en relación al período anterior, solo antecedido por Rancagua.
Al inversa, en la misma zona centro sur, el promedio en los meses para agotar stock fue de 5,2 meses, disminuyendo un 40% respecto al periodo anterior.
"La mayor disminución se presentó en Chillán (3 meses), con un 70% menos que el periodo anterior", indica el informe.
Para el máximo dirigente de la Cámara de Comercio, Alejandro Lama, estas cifras deberían alegrar a los chillanejos, independiente de los temas que les preocupan diariamente: congestión vial, aumento de los tiempos de desplazamiento y la seguridad vecinal.
"Hay que valorar que Chillán se haya convertido en una ciudad atractiva y económica para vivir", expresa el dirigente del comercio.
La quinta fundación
Hace casi 436 años los españoles fundaron esta ciudad marcada por los desastres y terremotos.
Para el historiador Marco Aurelio Reyes en estos "cuatro siglos" se aprecia un proceso de desarrollo espacial en el que se intercalan prolongados períodos de estabilidad o estancamiento, con etapas de crecimiento lento y vertiginoso.
"Las vicisitudes de su expansión espacial han generado una mitología propia de una entidad urbana que ha debido instalarse o reinstalarse en varias ocasiones", describe el investigador.
Sin duda el mayor crecimiento se dio en el siglo XX. La académica del Departamento de Ciencias Sociales de la Universidad del Bio Bio, Claudia Espinoza, señala que Chillán creció horizontalmente en un 275% entre 1943 y el 2013, exacerbado por el cambio del modelo económico y las políticas subsidiarias, posterior a 1979.
"Algunos de los proyectos habitacionales más emblemáticas en este periodo es la construcción de las distintas etapas de la población Los Volcanes y Lomas de Oriente, y en los últimos años, en el sector del camino Las Mariposas, la construcción de los conjunto habitacionales Doña Francisca y Doña Rosa", precisa la geógrafa en su artículo "Evolución demográfica de la ciudad de Chillán", a los que se suman Emmanuel, El Otoñal y Barcelona en el nororiente; y Parque Lantaño hacia el poniente.
El boom inmobiliario
Hasta el 2009, Chillán registraba un total de 49.189 viviendas, desglosadas en Pagadas (26.386), Pagándose (9.294), Arrendadas (8.104), Cedidas (4.846) y Usufructadas (340). De esa misma cantidad, según el reporte comunal del Banco Central de ese año, 47.290 correspondían a Casas (Individual, en Cité o en Condominio) y 1.554 a departamentos.
Claudia Espinoza agrega que entre el 2010 y 2013, en solo 4 años, se registró un total de 9.040 permisos de edificación.
"Esto a consecuencia de la inversión realizada por el Gobierno en la reconstrucción de viviendas posterior al 27/F", precisa la investigadora de la UBB en el artículo "Dinámica habitacional en Chillán (1906-2013)".
En el último trienio se ha seguido construyendo a un ritmo similar. Si solo en la Feria Inmobiliaria de la Cámara Chilena de Construcción local, el 2014 los negocios proyectado ascendieron a 440.230 UF, en tanto los negocios comprometidos llegaron a las 114.459 UF., la cifra subió a 587.240 UF en el primer caso y por primera vez se concretó la venta de viviendas en el mismo recinto FIC el 2015.
"Para este año hay unas mil unidades en edificación, que deberían estar listas en los próximos meses para aprovechar los beneficios de la exención de IVA", afirma su presidente, Ariel Larenas.
De ahí que se estime que la cantidad habitacional de la comuna superaría las 60 mil viviendas al término del presente año.
Más complejidades
El crecimiento de la ciudad se dio de manera expansiva, fuera del casco histórico de la cuadrante Argentina, Collin, Brasil y Ecuador, generando problemas de conectividad, equipamiento, contaminación, espacios de esparcimiento y congestión en horas peak. A esto se suma el aumento de los costos municipales en alumbrado público, áreas verdes y extracción de basura, que en este último caso llevó a incluir un camión recolector más ante las 4.500 viviendas que se incorporaron al servicio después del 1° enero de 2014.
"La comuna está fragmentada en barrios populares y más pudientes", indica el concejal Víctor Sepúlveda.
Algunos apuntan a la falta de planificación urbana productor de retraso en la actualización del Plan Regulador y la poca visión del Plan de Desarrollo Comunal, bien redactado, pero mal llevado a la práctica en una ciudad cuya población estimada por el INE Biobío para este año llega a las 180.348 personas.
"Ha faltado también más compromiso de la ciudadanos por estos temas", afirma el edil comunista.
Alejandro Lama añade que además hay proyectos que se discuten, pero no se concretan, como la circunvalación de Chillán que data de 1992.
Incluso con una propuesta de renovación urbana al interior de las cuatro avenidas para permitir el crecimiento vertical de la ciudad aprovechando la infraestructura comercial, educacional, hospitalaria y laboral del centro, que finalmente no se consideró en el Plan Regulador próximo a entrar en vigencia, recuerda Ariel Larenas.
"La ciudad de Chillán muestra protagonismo en la zona centro sur con un aumento de un 90,7% en las ventas respecto del periodo anterior y en un 155,04% respecto de 2014".
Incoin, Tinsa Research