La dispar realidad de los arriendos en el centro de Chillán
ciudad. Diferencias que superan los $500 mil pesos es lo que se observa al comparar los alquileres de locales que están cercanos al Mercado de Chillán.
En la misma cuadra céntrica o sencillamente a metros de ella, los valores de los arriendos son estratosféricamente dispares. La razón se desconoce, pero la verdad está a la vista, en los pagos que hacen los arrendatarios o subarrendatarios de locales que están dentro de la Plaza Sargento Aldea y en las cuadras vecinas.
"Estuve varias semanas buscando arriendo cerca del Mercado. Quería un local chico, pero en alguna cuadra céntrico, en ese sector, pero eran desorbitantes los precios que pedían, un millón de pesos, $800 mil pesos, nada más bajo e incluso por avenida Libertad ya estábamos hablando de $450 mil pesos, creo que es una locura", dijo Fernanda Anderson, quien quiere instalar un puesto de insumos para banquetería.
Los valores, al ser comparados con los arriendos en la Plaza Sargento Aldea, cambian de modo diametral, ya que en este sector se paga entre $5 mil y $7 mil pesos el metro cuadrado de cada local. Si bien en algunos casos bordean los $60 mil, en otros se paga mucho menos, ya que existen acuerdos en el que las mejoras que se les realizó al puesto son descontadas en su cuenta final.
"Que haya una diferencia en el lugar es válido, pero que exista un nivel de diferencia abismante, que sea de tal magnitud, la verdad me parece un poco irrisorio. Por eso es que he pedido constantemente al concejo y al concejal Coronado, quien es presidente de la comisión, para que empecemos a trabajar desde ya en la nueva ordenanza municipal, porque es válido que existan diferencias, pero que no sean tan abismantes y tan groseras como las de hoy", indicó el concejal Joseph Careaga.
La discusión por los montos que se pagan como arriendos en el Mercado quedaron al descubierto hace años y desde el 2014 que se trabaja en la elaboración de una ordenanza que regule estos valores.
"Si bien hay diferencias, porque son rubros distintos, uno se dedica a la artesanía o las carnes, o expendio de alimento, pero no de esa magnitud, donde uno paga $70 mil pesos y otros arriba de un millón, y otros que literalmente no pagan; esperamos que la ordenanza regule eso", recalcó Careaga.
subarriendos
Dentro de la Plaza Sargento Aldea también se dan los subarriendos. Ejemplo de ello son los locales que cuestan $60 mil pesos y que al ser subarrendados su valor aumenta a los $300 mil, una ganancia redonda que desde el concejo municipal se exige eliminar.
"Los subarriendos se congelaron mientras no exista una propuesta clara dentro del concejo, para ver las medidas que se van a tomar después de la ordenanzas, ya que algunos (locatarios) se lo dejan a los hijos, porque están toda la vida con sus puestos y se traspasan. Hay algunos establecimientos que son individuales, son particulares y ellos tienen la opción de cobrar, no así dentro de lo que nos compete como municipio", recalcó el concejal y presidente de la Comisión Mercado, Edison Coronado.
Es así como el 2002, el concejal Jorge Marcenaro informó al Contralor General de la República de la situación del Mercado Municipal y la Plaza Sargento Aldea, donde se apreciaba el daño que se realizaba a las arcas fiscales con el caso de muchos subarriendos no autorizados por el concejo, donde el concesionario cobraba un arrendamiento exagerado en relación con los derechos que pagaba al municipio, que en muchos casos se multiplicaban hasta 10 veces el valor.
"Habían en esa época personas que tenían tres o más locales, que ellos no ocupaban, los subarrendaban en sumas millonarias. Uno de ellos debía $320 millones de pesos y subarrendaba cuatro locales, lo que era un escándalo", se lee en la acta 89 del concejo municipal.
"Los arriendos en la Plaza Sargento Aldea se quieren regular por la nueva ordenanza, ya que la de hoy data de 1971, los otros sectores están viendo cómo podemos potenciar y que todos paguen el metro cuadrado como corresponde, porque hay algunos que pagan $2 mil pesos y otros, $10 mil pesos, y de eso hay acuerdo con los sindicatos y también con la parte de finanza municipal y el acuerdo de todos los concejales es poder regular de una vez por todas y que sea parejo con todos los locatarios", recalcó Coronado.
Lo que manda el precio
Un millón de pesos cuesta un arriendo en Isabel Riquelme esquina Constitución, de un local de 42 metros cuadrados con baño incluido. Esa es la suma que se paga por un local que, si bien no está en pleno centro, la calle donde se encuentra tiene un flujo aceptable para un comerciante.
"Sin duda que los metros cuadrados afectan mucho en el valor del local, a lo que se suma cual es el negocio está al lado y eso sin duda que le va a dar un plus a lo que se quiera manejar con el nuevo arriendo. Creo que es el metraje el que manda bastante y si hay un polo de atracción cercano le sube mucho el precio, como el estar cerca del mall y sube más de la cuenta", explicó la corredora de propiedades María Graciela Fuentes.
Es así como dentro del centro, pero en una galería como el Patio Las Terrazas, un local de 18 metros cuadrados en el segundo piso, su valor bordea los $300 mil pesos. También en el centro, pero en la galería Don Ambrosio, un local queda en $250 mil pesos, que está más al acceso de un pequeño comerciante.
"Los paraderos de micro también influyen en el valor y el mall (Plaza El Roble) ha subido los precios del comercio en general, ya que todos quieren estar cerca del mall y eso es sin duda un plus, debido a que por ese lugar pasa más gente y hay un tránsito más fluido. Pero también hay que considerar las modificaciones que ahora vienen en el tema de tránsito , justamente en estos puntos", subrayó Fuentes.
Si bien el comercio se abre para los pequeños empresarios, el precio de los locales se rige en cuan cerca se encuentran del centro comercial.
"Las ubicaciones dentro del centro son importantes a la hora de arrendar. Cuando los locales dan hacia la calle, reciben mayor presencia, como imagen corporativa o imagen para poder publicitar en el producto; por lo cual, al estar cerca de la vereda, los valores son distintos que estar en una galería o estar en el Mercado, que es más popular. Independiente, se vende mucho más en la vereda y son productos distintos a los que se venden dentro del Mercado", explicó el corredor de propiedades Juan Mardones Solar.
El análisis previo al arriendo se basa en el producto que se desee vender, a quién se quiere llegar con el artículo y cuánto dispone para el ítem de arriendo. Sin embargo, en el Paseo Peatonal los valores de los arriendos se entregan en Unidades de Fomento, donde 98 metros cuadrados pueden costar 100 UF, tal como el local que se encuentra en la intersección de las calles Maipón con Arauco.
"Depende del producto, si son chinos, que son productos que van desde los $500 pesos a los $5.000 mil, son productos que son más líquidos y donde el poder adquisitivo va de la mano con el paradero de taxicolectivos o microbuses. Ahí hay un filtro que son barreras que te pone el producto. Donde tú te ubicas vas a vender más una cosa, entonces es estrategia que le sirve algunos y a otros les perjudica. Si uno coloca un local cerca de un paradero de micro, la persona que va a tomar café va a estar súper incomoda", aclaró Juan Mardones Solar.
Actualmente los precios de los arriendos de locales comerciales en el centro de la ciudad parten desde la tarifa base de los $800 mil pesos. En tanto, hacia avenida Libertad los precios se reducen a los $450 mil, dado que este sector ya no es considerado el centro neurálgico de la ciudad. La demanda versus oferta no es la misma, ya que todos quieren estar en el centro y son pocos los locales disponibles, punto que también influye en el valor comercial.
"Lo que pasa es que Chillán es una ciudad tan ajustada a su centro comercial que son pocas las cuadras que ofrece con locales comerciales, entonces todos quieren estar en el mismo sector. La cultura que tenemos acá es que la gente va donde está el centro, que es donde todo está más cómodo porque está todo a la mano. Si uno se aleja debes tener un producto más especial, que se diferencia de los otros, ya que si es exclusivo hasta arriba de un cerro se va a vender y en otros casos es el flujo el que manda", subrayó Mardones.
Fue en la comisión de mercado de octubre de 2014 en que se estudió la política de cobro a los locales del mercado y donde se sugirió: tasar comercialmente los locales comerciales, determinar los servicios que se prestan a los locales comerciales y el costo mensual que incurre el municipio, fijar el valor de los derechos o rentas de arrendamiento mensual, por los locales comerciales en un porcentaje de la tasación comercial de éstos, sugiriéndose, a modo de ejemplo, un 1,2%; cobrar la renta de arrendamiento más los gastos de servicios. Otra de las propuestas entregadas va de la mano con que los derechos y arriendos que se pagan a la fecha son muy por debajo de lo normal, por lo que se debería subir gradualmente a partir del 2015, para llegar al valor real en el 2017. A esto también se agrega que aquellos locales respecto de los cuales se hayan autorizado o se soliciten subarrendamientos, deberán pagar el valor real.
Ingrid Acuña